Încă o șmecherie imobiliară pusă la cale în Timișoara – un “duplex” cu… opt apartamente – a rămas fără autorizație de construire

Tupeul unui investitor imobiliar și reaua-credință a Primăriei Timișoara au fost sancționate în instanța de judecată la finalul unui proces care a durat mai bine de patru ani.

V-am relatat, cu trei-patru ani în urmă, despre necazurile timișoreanului Voicu Căpriță generate de complicitatea fățișă dintre un dezvoltator imobiliar și unii funcționari ai municipalității în articolele publicate în 13 februarie 2019 (“Unii angajați ai Primăriei Timișoara nu-i lasă pe cetățeni cu ochii-n soare, îi lasă fără soare!”), 30 ianuarie 2020 (“Coşmar imobiliar! Un timișorean este revoltat că s-a trezit vecin cu un <duplex> uriaș”) și 2 martie 2020 (“Impostura din primărie dă peste cap viața timișorenilor. Un funcționar cu pregătire zero în urbanism semnează autorizații de construire pline de nereguli”), iar astăzi revenim cu detalii noi.

Mai precis, cu confirmarea în instanța de judecată a justeții susținerilor timișoreanului care s-a trezit cu măgăoaia lângă casa sa situată pe Strada Muncitorilor din cartierul Fratelia. Prezentată în proiectul imobiliar ca “duplex cu două unități locative și două SAD-uri”, clădirea construită în baza AC 638/14.05.2018 pe Strada Muncitorilor nr. 47 s-a transformat, pe teren, într-un ansamblu de locuințe cu opt apartamente.

Expertiza a devoalat premeditarea

Reluăm câteva pasaje extrem de relevante din raportul de expertiză judiciară dispus de Tribunalul Timiș: “Prin prisma funcțiunii permise în Certificatul de urbanism, trebuie observat că planimetria a fost premeditată astfel încât să fie posibilă printr-o simplă operațiune de închidere a unui gol de ușă divizarea unui apartament în două unități, fie prin ieșire din indiviziune, fie pur și simplu prin închirierea parțială, rezultând în realitate o clădire cu 8 unități care pot funcționa independent (adică o clădire de locuințe semicolective cu acces individual pentru fiecare unitate).

Acest fapt însă nu este sancționat de nici o lege / prevedere a CU, însă printr-o examinare atentă a planului intenția proiectantului devine evidentă. Promovarea de către proiectanți (arhitecți cu drept de semnătură) a unor construcții conformate supradimensionat, pentru ca acestea, ulterior intabulării, să devină colective prin operațiuni de dezmembrare (sau ieșire din indiviziune) sau prin închirierea unităților pe părți independente funcțional, este o practică întâlnită prin care se evită elaborarea Planurilor Urbanistice de Zonă. Mai mult, se poate observa și faptul că planimetria SAD-urilor este identică cu cea a apartamentelor, ceea ce întărește suspiciunea că planul de arhitectură este <<pregătit>> pentru obținerea a 8 unități identice cu acces separat”.

Voicu Căpriţă a „reconfigurat” schema „duplexului”, rezultând exact aceeaşi apartamentare pe care o intuise şi expertul judiciar

Avizul pentru racord la drum, uitat pe… drum

Tertipurile investitorului imobiliar, care, cu ajutorul unor funcționari binevoitori din Primăria Timișoara, și-a propus să-și maximizeze profitul prin încălcarea legii, au fost date peste cap de hotărârea nr. 345 pronunțată în data de 25 martie 2021 de către Tribunalul Timiș, prin care instanța a dispus anularea AC 638/14.05.2018.

În motivarea hotărârii, judecătorul a expus, pe rând, fiecare nelegalitate în parte, după cum veți putea observa lecturând pasajele pe care le redăm în continuare. Astfel, “referitor la lipsa unui aviz/autorizație racord drum (…), contrar susținerilor pârâtei SC Greensource Systems SRL, la emiterea autorizației de construire contestată în cauză nu era obținut un astfel de aviz. Mai mult, în confirmarea lipsei avizului reținem și că expertul desemnat în cauză a concluzionat că era nevoie de o autorizație de construire pentru reglementarea accesului auto la drumul public ținând cont de faptul că prin această investiție se creează un acces nou pe parcelă (aceasta este o propunere nouă). Autorizația de construire cu nr. 638/14.05.2018 a fost emisă în lipsa avizului/autorizației pentru racord la drum”.

Un alt aspect de negalitate constatat de instanță: “Cu privire la faptul că autorizația de construire a fost emisă fără accese pietonale realizate cu rampe de acces pentru persoane cu handicap la spațiile cu altă destinație, reținem pe de o parte că din cuprinsul adresei nr. SC2018-26820/20.11.2018 s-a menționat la punctul nr. 4 că reglementarea acceselor pietonale cu rampe de acces pentru pentru persoane cu handicap la spațiile propuse cu altă destinație se va prezenta în noul proiect pentru care s-a emis certificatul de urbanism nr. 4334/01.11.2018, iar pârâta a susținut că această cerință poate fi îndeplinită prin montarea de rampe mobile, astfel că nu era necesar, astfel reieșind neîndeplinirea cerinței menționate și prin urmare temeinicia susținerii reclamanților”.

Acordul notarial al vecinilor – cerut de lege, ignorat de dezvoltator

Unul dintre argumentele forte ale reclamanților l-a constituit absența acordului notarial obligatoriu în acest caz: “Cu privire la critica vizând emiterea autorizației de construire fără acordul notarial individual al vecinilor direct afectați, situați administrativ la numerele 49 și, respectiv, 45 din Strada Muncitorilor (…), solicitat prin certificatul de urbanism nr. 4.709/31.10.2017, reținem că este întemeiată. Potrivit certificatului de urbanism nr. 4.709/31.10.2017, s-a prevăzut în mod expres acordul notarial al vecinilor direct afectați. Cum rezultă din ansamblul probator existent la dosarul cauzei, vecinii direct afectați sunt reclamanții Hartl Elisabeta și Căpriță Voicu, proprietari ai imobilelor situate în Timișoara, Str. Muncitorilor nr. 49, respectiv Str. Muncitorilor nr. 45 (…)

Astfel, în ceea ce privește motivul de nulitate a autorizației de construire, conform dispozițiilor de la punctul 2.5.6 al anexei 1 din Legea nr. 50/1991, văzând din probele administrate în cauză că imobilele reclamanților ce au destinația de locuință sunt amplasate în partea stângă și dreaptă cu imobilul pentru care s-a cerut actul contestat în cauză și cum pârâții nu au primit acordul reclamanților prin declarație notarială autentificată, instanța găsește acest motiv ca fiind întemeiat, întrucât pentru amplasarea de construcții cu altă destinație decât cea a clădirilor învecinate se impune acordul vecinilor.

Pârâții au susținut că un asemenea acord nu este necesar, întrucât destinația noii construcții este tot cea de locuință, fiind obținut certificatul de urbanism 2909/14.08.2019, din analiza documentației atașate reieșind că nu se mai intenționează construirea de spații cu altă destinație și prin urmare acordul nu mai este necesar.

Tribunalul nu va reține acest argument al pârâților, întrucât din toată documentația depusă rezultă fără nici un dubiu că imobilul ce urma a fi edificat în baza autorizației de construire cuprindea spații cu altă destinație, cu atât mai mult cu cât la dosarul administrativ a fost depus acordul notarial al vecinilor din partea de vest (spate) P. Lucian și P. Ana și pârâta SC Greensource SRL a procedat la acționarea în instanță a reclamanților Hartl Elisabeta și Căpriță Voicu în vederea constatării de către instanța de judecată a refuzului nejustificat de a-și da acordul, acțiunea fiind introdusă la data de 17.01.2020 (dosar nr. 996/325/2020* al Judecătoriei Timișoara).

Pe de altă parte, este evident că acordul vecinilor era obligatoriu anterior (n.r. – sublinierile aparțin instanței de judecată) emiterii autorizației de construire nr. 638 din 14.05.2018, iar autoritatea emitentă potrivit art. 9 din Legea nr. 50/1991 nu putea să emită acest act fără existența la dosar a tuturor înscrisurilor și documentelor solicitate prealabil prin certificatul de urbanism nr. 4.709/31.10.2017, întrucât s-a solicitat amplasarea de construcții cu altă destinație decât cea a clădirilor învecinate.

Referitor la certificatul de urbanism nr. 2.909/14.08.2019 emis cu scopul: <Modificare AC cu nr. 638 din 14.05.2018 din construire imobil tip duplex în regim P+1E cu două spații SAD și împrejmuire teren în duplex și împrejmuire. Modificări interioare și exterioare. Fără SAD-uri>, nu s-a făcut dovada emiterii unei noi autorizații de construire privind modificarea de temă în scopul intrării în legalitate. Așadar, dispozițiile legale anterior enunțate fac dovada că acordul notarial al vecinilor a fost prevăzut în situația eliberării autorizației de construire în cazul amplasării de construcții cu altă destinație decât cea a clădirilor învecinate cu scopul evitării creării unor situații de disconfort din cauza zgomotului, noxelor etc, cu repercusiuni asupra stării de sănătate a populației rezidente din jurul respectivelor construcții”.

Depășirea procentului de ocupare a terenului, constatată și de instanță

Procentul de ocupare a terenului n-a fost nici acesta respectat, iar nelegalitatea a fost consemnată de judecător: “În continuare, analizând criticile reclamanților privind faptul că eliberarea autorizației de construire s-a făcut cu nerespectarea POT maxim, respectiv 40% înscris în CU nr. 4.709/31.10.2017, POT din documentația tehnică anexă la autorizația de construire este de 46,42%, se constată că și acestea sunt întemeiate (…) Potrivit raportului de expertiză efectuat în cauză, valoarea POT = 46,43% și reprezintă valoarea calculată din proiectul depus pentru autorizare (documentație), valoare care trebuia să se folosească la emiterea autorizației de construire cu nr. 638/14.05.2018, fiind astfel pertinente susținerile reclamanților.

Din expertiză reiese și că expertul din analiza documentației a concluzionat că la calculul POT nu s-a ținut cont de etajul ieșit în consolă și de logiile propuse (care prin proiect sunt trecute la balcoane), ceea ce a dus la o valoare reală mai mare decât cea autorizată, iar ceea ce este specificat în procesul-verbal de control al Inspectoratului Regional de Stat în Construcții Vest din 12.10.2018 referitor la abateri de la POT maxim admis prin CU și PUG este întemeiat (n.r. – sublinierea aparține instanței de judecată). Astfel, sunt neîntemeiate susținerile pârâtei potrivit cărora nu a fost corectă includerea la calcularea POT efectuată de inspectorii ISC Timiș și expert prin includerea proiecțiilor balcoanelor și logiilor pe suprafața de teren”.

O altă absență decisivă: studiul de însorire

În sfârșit, lipsa studiului de însorire cerut de lege n-a avut cum să scape nepenalizată de instanța de judecată: “Alt motiv de nelegalitate invocat de reclamanți se referă la încălcarea Ordinului nr. 119/2014 emis de Ministerul Sănătății, respectiv lipsa studiului de însorire ce a fost menționat prin certificatul de urbanism nr. 4.709/31.10.2017 (…) Din raportul de expertiză efectuat în cauză reiese că, raportat la distanța dintre cele două construcții, clădirea propusă prin proiectul autorizat cu autorizația de construire nr. 638/14.05.2018 și clădirea existentă învecinată dinspre nord în care locuiește reclamantul Căpriță Voicu și respectiv clădirea existentă învecinată dinspre sud în care locuiește reclamanta Hartl Elisabeta, este mai mică decât înălțimea clădirii mai înalte, întocmirea studiului de însorire era necesară (n.r. – sublinierile aparțin instanței de judecată).

Astfel, se confirmă susținerile reclamanților privind lipsa studiului de însorire din documentația depusă în vederea eliberării autorizației de construire, studiu ce era necesar a fi întocmit. Se reține și că pârâta SC Greensource Systems SRL a precizat că s-a întocmit un astfel de studiu pe parcursul soluționării prezentului dosar, depunând în acest sens înscrisul atașat obiecțiunilor, însă acesta era necesar a fi fost întocmit anterior emiterii autorizației de construire nr. 638/14.05.2018”.

După un an de la pronunțarea hotărârii Tribunalului Timiș, în 3 februarie 2022, Curtea de Apel Timișoara a respins recursul formulat de primarul Municipiului Timișoara și de investitorul imobiliar, SC Greensource Systems SRL, astfel că autorizația de construire emisă în 14 mai 2018 prin încălcarea legii a rămas anulată.

Un nou proces

Anularea autorizației de construire n-a însemnat însă și finalul disputei în instanță. La somația vecinilor “duplexului” de a dispune desființarea lucrărilor executate pe Strada Muncitorilor nr. 47, Primăria Timișoara le-a explicat reclamanților că “instanța de judecată a admis anularea autorizației de construire, fără a dispune în subsidiar și desființarea lucrărilor executate în perioada în care autorizația de construire nr. 638/2018 a fost valabilă”.

În aceeași adresă de răspuns, printr-o formulare ce sugera că le face petenților un serviciu, arhitectul-șef Gabriel Almăjan le aducea acestora la cunoștință următoarele: “Totuși, autoritatea publică locală nu rămâne impasibilă cazului de față. Pentru diminuarea prejudiciilor cauzate reclamanților, la solicitarea SC Greensource Systems, Primăria Timișoara a emis Certificatul de urbanism cu nr. 1.950/06.07.2022. Acesta a fost eliberat pentru aducerea la o formă și funcțiune acceptabilă prin Regulamentul Local de Urbanism aferent PUG aprobat prin HCL nr. 157/2002 prelungit prin HCL 619/2018 a construcției nefinalizate, astfel încât aceasta, prin dimensiuni și funcțiune, să nu creeze vătămare vecinilor și să respecte legislația în vigoare.

Certificatul de urbanism a fost emis pentru <obținere AC – Construcții pentru locuință de tip a) și d): Modificări interioare și exterioare (desființare parțială) imobil edificat cu AC 638/2018, anulată prin Sentința Civilă nr. 345/25.03.2021) rămasă definitivă prin Decizia Civilă nr. 114/03.02.2022, rezultând imobil cu maxim două unități locative pe parcelă, împrejmuire teren și realizare acces auto și pietonal”.

Cu alte cuvinte, arhitectul-șef al Timișoarei este ferm convins că imobilul aflat în discuție, care are o lungime de 60 de metri și care a fost conceput pentru opt apartamente, poate fi redimensionat fără nici un fel de problemă astfel încât să rezulte ceea ce ar fi trebuit să fie de la început, un duplex.

Vecinii construcției rămase fără autorizație n-au fost însă la fel de convinși și s-au adresat, din nou, instanței de judecată. Printr-o acțiune în contencios administrativ depusă în septembrie 2022 la Tribunalul Timiș, aceștia au solicitat judecătorilor să oblige Primăria Timișoara să ia măsura desființării construcției edificate în baza autorizației anulate, respectiv să-i oblige pe pârâți în solidar (municipalitate și investitor) la plata către reclamanți a unor despăgubiri constând în daune materiale și morale.

CITEŞTE ŞI: Administrația Timișoarei, sufocată de datorii. Colterm, gaura neagră a incompetenței

Argumentația celor doi proprietari ai imobilelor afectate de apariția lângă ei a “duplexului” cu opt apartamente cuprinde și o decizie a Înaltei Curți de Casație și Justiție, care a statuat că “anularea unui act administrativ individual produce efecte ex tunc, fiind considerat că nu a existat niciodată, iar din perspectiva faptului că, de regulă, cauza anulării constă atât în caracterul nelegal, cât și în caracterul vătămător al acestuia, repunerea părților în situația anterioară presupune înlăturarea tuturor efectelor vătămătoare, inclusiv desființarea unor acte subsecvente”.

Or, cum părțile nu au fost repuse în situația anterioară, disputa judiciară va continua…