Ofertă de nerefuzat: proprietarul unui bloc aflat la un pas de demolare a scos apartamentele la vânzare

Ziua de 17 octombrie 2018 ar putea marca istoria afacerilor imobiliare din Dumbrăvița și, posibil, din județul Timiș. La acea dată, un complet de contencios administrativ și fiscal al Tribunalului Timiș dădea o sentință devastatoare pentru primăria și unul dintre investitorii imobiliari ce operează în comuna aflată în prelungirea Timișoarei.

Așa cum „Renașterea bănățeană” a relatat în exclusivitate, în articolul „Șoc la Dumbrăvița: cel mai nou bloc din comună este la un pas de a fi demolat!”, publicat în ediția din 22 octombrie, prin hotărârea civilă nr. 1.461/17.10.2018, instanța de fond a dat câștig de cauză celor patru familii reclamante, dispunând anularea autorizaţiei de construire nr. 802/03.10.2017 eliberată de primarul comunei Dumbrăviţa, desfiinţarea lucrărilor de construire realizate în temeiul autorizaţiei de construire nr. 802/03.10.2017 și suspendarea executării autorizaţiei de construire nr. 802/03.10.2017 până la soluţionarea definitivă a cererii având ca obiect anularea autorizaţiei de construire și constatând, totodată, nelegalitatea certificatului de urbanism nr. 746/24.05.2017.

CITEȘTE ȘI: Doliu la Periam după ce stomatologul Sorin Ferche și-a pierdut viața în tragedia de la Felnac

Cu alte cuvinte, blocul de trei etaje construit de acționari ai firmei de mezeluri AGIL pe strada Petofi Sandor nr. 21 A (strada principală, la doi pași de Primăria Dumbrăvița) se afla, din momentul pronunțării acelei sentințe, la un pas de demolare, acest deznodământ urmând să se producă dacă verdictul Tribunalului Timiș va rămâne în picioare și la Curtea de Apel Timișoara.

A apărut motivarea instanței

În urmă cu vreo două săptămâni, prima instanță a comunicat părților implicate în proces și motivarea hotărârii, iar noi vă vom oferi, în continuare, cele mai semnificative pasaje din argumentația judecătorului. Pentru că motivarea instanței este extrem de coerentă, precisă și punctuală, am ales să prezentăm pasajele respective fără comentarii.

Una e intravilanul, alta e extravilanul

Așadar, în ceea ce privește nelegalitatea emiterii certificatului de urbanism și a autorizației de construire, instanța de fond a consemnat următoarele:

„Un prim aspect de nelegalitate a acestor acte administrative are în vedere emiterea lor cu încălcarea reglementărilor urbanistice prevăzute în actele adoptate de Consiliul Local al comunei Dumbrăvița.

În acest sens, se constată că, prin HCL nr. 24/21.04.2005 au fost aprobate reglementările urbanistice în vatra veche a localității, iar regimul de înălțime al construcțiilor urma să fie de P+E+M.

CITEȘTE ȘI: Șantaj cu imagini XXX, în Banat

Pârâții au susținut că nu ar fi aplicabil acest regim de înălțime, ci cel prevăzut de HCL nr. 43/2004 și HCL nr. 72/2006.

Tribunalul nu va reține aceste apărări, întrucât HCL nr. 43/2004 modifică și completează Planul Urbanistic Zonal Director – extravilan Dumbrăvița, or, conform certificatului de urbanism nr. 746/24.05.2017, regimul juridic al suprafeței de 2.274 metri pătrați este situată în intravilan.

Pe de altă parte, HCL nr. 24/21.04.2005 a fost adoptată ulterior și are în vedere reglementări urbanistice în vatra veche a localității din care face parte și strada Petofi Sandor, aspect necontestat de nici una dintre părți.

Referitor la aplicabilitatea HCL nr. 72/2006, tribunalul reține că prin aceasta a fost completat și modificat Regulamentul local de urbanism în ceea ce privește numărul maxim de apartamente, în funcție de regimul de înălțime și suprafața parcelei.

Deși, în anul 2017, prin HCL nr. 66/2017, s-a aprobat modificarea Regulamentului local de urbanism, inclusiv a regimului de înălțime, această hotărâre a fost anulată prin sentința civilă nr. 626/16.04.2018 pronunțată de Tribunalul Timiș în dosar nr. 7869/30/2017.

De asemenea, tribunalul mai reține că, și dacă ar fi reale susținerile pârâților potrivit cărora regimul de înălțime admis este de P+2E+M, certificatul de urbanism și autorizația de construire au fost emise pentru o construcție având regim de P+2E+Er (etaj retras – n.r.), deci cu încălcarea chiar și a HCL nr. 43/2004 (care așa cum s-a reținut reglementează PUZ Director – extravilan).

Având în vedere că, prin HCL nr. 24/21.04.2005 (act administrativ în vigoare la momentul emiterii autorizației și a certificatului de urbanism) s-a aprobat ca regimul de înălțime al construcțiilor să fie de P+E+M, instanța constată că atât certificatul de urbanism nr. 746/24.05.2017, cât și autorizația nr. 802/3.10.2017 au fost emise cu încălcarea acestei hotărâri a consiliului local”.

Inflație de apartamente

Aspectele prezentate mai sus nu reprezintă singurul motiv pentru care instanța de fond a stabilit că certificatul de urbanism și autorizația de construire au fost emise nelegal:

„Un alt motiv de nelegalitate privind certificatul de urbanism și autorizația de construire ce fac obiectul prezentei acțiuni îl constituie încălcarea prevederilor HCL nr. 72/2006 privind numărul maxim de apartamente pe parcelă.

Conform acestui act administrativ, pentru regimul de înălțime maxim P+E+M (incident în cazul construirii în vatra veche a localității, deci și pe str. Petofi Sandor), pentru parcela de 600 metri pătrați, numărul maxim este de 2 apartamente, iar pentru parcele mai mari (cum este în cazul de față) este de maxim 6 apartamente.

Și în condițiile în care s-ar aprecia că este admisibil un regim de înălțime de P+2E+M, numărul maxim de apartamente este de 8, iar conform înscrisurilor din dosarul administrativ (cererea pentru emiterea AC, proiectul nr. 110/2017 privind construirea imobilului) construcția urma să aibă un număr total de 17 apartamente.

Față de cele reținute, tribunalul concluzionează că prin emiterea certificatului de urbanism și a autorizației de construire au fost încălcate reglementările urbanistice în vigoare”.

Acordul vecinilor, sărit din schemă

Și asta nu e totul: „Reclamanții au mai invocat faptul că au fost încălcate dispozițiile Legii nr. 50/1991 privind obținerea acordului vecinilor, anterior emiterii autorizației de construire, invocând în acest sens punctul A.2.5.6 din Anexa nr. 1 a Legii nr. 50/1991.

Potrivit acestei dispoziții, <Acordul vecinilor, conform prevederilor legale în vigoare, exprimat în formă autentică, pentru construcțiile noi, amplasate adiacent construcțiilor existente sau în imediata lor vecinătate – și numai dacă sunt necesare măsuri de intervenție pentru protejarea acestora -, pentru lucrări de construcții necesare în vederea schimbării destinației în clădiri existente, precum și în cazul amplasării de construcții cu altă destinație decât cea a clădirilor învecinate>.

Pârâții au susținut că un asemenea acord nu este necesar, întrucât destinația noii construcții este tot cea de locuință. Tribunalul nu va reține acest argument al pârâților, întrucât din toată documentația depusă rezultă fără nici un dubiu că imobilul ce urma a fi edificat în baza autorizației de construire cuprinde atât apartamente, cât și spații pentru servicii.

Potrivit proiectului, construcția, pe lângă cele 17 apartamente, mai dispune de 3 spații comerciale și 3 birouri.

Față de acest aspect, tribunalul consideră că nu se poate aprecia că se păstrează aceeași destinație pentru noua clădire cu cea a clădirilor învecinate, care sunt clădiri de locuit.

Împrejurarea că urmau să se desfășoare activități de comerț și prestări servicii impunea obținerea acordului notarial al proprietarilor clădirilor de locuit adiacente sau din imediata vecinătate, întrucât o parte din construcție urma să aibă altă destinație, cu atât mai mult cu cât la dosarul administrativ au fost depuse acordurile a doi dintre proprietarii imobilelor învecinate, motiv pentru care instanța va reține și acest motiv de nelegalitate”.

Dacă nu mai există autorizația de construire, atunci cum ar mai putea exista construcția?

În sfârșit, în ceea ce privește desființarea lucrărilor de construire, instanța de fond și-a motivat astfel decizia: „Reclamanții au mai solicitat și desființarea lucrărilor de construire realizate în baza autorizației de construire, pârâții invocând cu privire la această cerere excepția inadmisibilității.

Tribunalul nu va reține o asemenea excepție, întrucât această cerere este subsidiară celei având ca obiect anularea autorizației de construire, astfel că, prin anularea autorizației de construire ca nelegală, este evident că și construcția edificată în temeiul acesteia urmează a fi desființată.

Împrejurarea că desființarea construcției edificată nelegal nu se poate realiza decât în temeiul actului emis de autoritatea administrației publice competente nu constituie un fine de neprimire a cererii, întrucât executarea efectivă a acestei dispoziții din hotărârea judecătorească urmează să se facă conform prevederilor Legii nr. 50/1991, cu emiterea de către autoritățile competente a avizelor și autorizațiilor impuse de lege.

În opinia instanței, cu atât mai mult se impune desființarea lucrărilor de construcții efectuate în baza autorizației de construire nr. 802/3.10.2017, cu cât aceste construcții au fost realizate cu încălcarea prevederilor proiectului autorizat, așa cum s-a reținut în actele încheiat de UAT Dumbrăvița (adresa nr. 14480/28.06.2018, procesele verbale de contravenție)”.

Blocul e la un pas de demolare, dar apartamentele sunt scoase la vânzare

Așa cum am precizat și în articolul din 22 octombrie și în cel de față, hotărârea Tribunalului Timiș nu este una definitivă, pârâții – Primăria Dumbrăvița și investitorul imobiliar – având la dispoziție calea recursului, la Curtea de Apel Timișoara.

Chiar și așa, vestea că un bloc nou construit este la un pas de demolare a făcut valuri.

Nu doar în Dumbrăvița, ci și în Timișoara. Paradoxal, însă, pe imobilul de pe strada Petofi Sandor a rămas arborat același banner cu „apartamente de vânzare”, ca și cum nimic nu s-ar fi întâmplat.

Mai mult, în data de 20 noiembrie, adică la o lună de la momentul în care sentința Tribunalului Timiș a fost făcută publică de „Renașterea bănățeană”, pe site-ul unei agenții din Timișoara, Șodolescu Imobiliare și Construcții, au fost postate trei anunțuri prin care erau promovate spre vânzare tot atâtea apartamente cu două camere din blocul respectiv.

Bașca, în anunțurile respective se menționa că apartamentele scoase la vânzare erau… disponibile imediat!

Cum-necum, unul dintre reclamanții din procesul menționat mai sus a aflat de existența acelor anunțuri și a început să pună întrebări în mai multe locuri, la primărie, la Cadastru, curios să afle cum se pot scoate la vânzare niște apartamente dintr-un bloc aflat la un pas de demolare…

Tot ce-i posibil ca această curiozitate să fi ajuns și la urechile reprezentanților agenției imobiliare, care au șters anunțurile de pe site!

Prudent și intuitiv, reclamantul cel curios apucase însă să realizeze capturi de imagini cu anunțurile respective, pe care ni le-a pus la dispoziție.

Ca atare, zilele trecute, am intrat în dialog telefonic atât cu investitorul imobiliar Gabriel Bordea (este și unul dintre acționarii firmei de mezeluri AGIL, „G” vine de la Gabriel), cât și cu un reprezentant al agenției imobiliare, Valentin Șodolescu (coordonator marketing).

Chestie de timp

L-am sunat mai întâi pe domnul Bordea, sub pretextul că ne-ar interesa un apartament în blocul cu pricina:

„- Am văzut că aveți un banner cu vânzare de apartamente pe blocul nou construit din Dumbrăvița, pe strada principală, lângă primărie. Îmi puteți spune câte camere au apartamentele și care ar fi prețurile?

– Da, acolo nu putem vinde deocamdată, dar am în apropiere alt bloc făcut de același arhitect, în același stil. Dacă vă interesează, am acolo un apartamente cu trei camere și trei băi.

– Pe mine m-ar fi interesat acolo… Deci acolo nu mai e valabil anunțul de vânzare… 

– E valabil, dar mai durează cu autorizațiile de construire acolo.

– Păi blocul e construit, ce ar putea dura cu autorizația?!

– Știu, dar s-a anulat autorizația, trebuie reautorizat”.

Așadar, explicația investitorului pentru un posibil cumpărător era că „mai durează cu autorizațiile de construire”, nicidecum că blocul se află sub spectrul demolării.

Ignoranță incredibilă

Bun, am reținut aspectul și am trecut la cel de-al doilea interlocutor, domnul Valentin Șodolescu, care, înainte de a ne furniza lămuriri, ne-a rugat să îl lăsăm să se consulte cu colegii care s-au ocupat de acele anunțuri pentru a ne da un răspuns competent la întrebarea „Cum de ați promovat spre vânzare niște apartamente dintr-un bloc aflat la un pas de demolare?”.

Omul s-a consultat și a revenit cu telefonul, așa cum ne promisese:

 

„- Am discutat cu colegele mele. A fost o singură discuție, de a prelua acele anunțuri. Ni s-au pus la dispoziție niște randări (n.r. – imagini digitale), niște schițe și ni s-a spus că blocul este în curs de intabulare. Acestea sunt informațiile pe care le-am primit.

Noi doar am promovat acele apartamente, nu s-a semnat nici un antecontract, nici un fel de promisiune, n-a fost nici un client.

Colegele mele au fost acolo, au văzut apartamentele (…) proprietarul le-a spus că blocul este în curs de intabulare și așteptam de la el restul documentelor.

În faza aceasta, apartamentele se pot promova, există <n> dezvoltatori pe piață care-și promovează imobilele încă din faza de construcție sau chiar din faza de proiect.

– Deci agenții firmei dumneavoastră au fost la fața locului, au văzut blocul și nu și-au dat seama că este blocul despre care am scris că este la un pas să fie demolat…

– N-aveau de unde să știe colegii mei că despre acel bloc s-a scris în presă (…) Acest proiect nu mai este promovat, n-a fost nici un client.

– Înțeleg că firma dumneavoastră a fost de bună-credință și că n-ați fost informat nici din ziar, nici din altă parte, nici nu v-a spus dezvoltatorul imobiliar: <Domnilor, eu vă aduc aceste apartamente spre promovare, dar să știți că există problema asta cu sentința instanței>.

– Nouă ne-a spus doar că nu este intabulat și că încearcă să-l intabuleze. De sentință nu aveam de unde să știm când am preluat imobilul, asta e clar. Din spusele colegilor mei, nici dezvoltatorul nu ne-a zis asta”.

Deși este greu de crezut că o firmă cu experiență și care știe tot ce mișcă pe piața imobiliarelor nu a reușit să afle nici după o lună de situația blocului de pe strada Petofi Sandor, în condițiile în care subiectul era cunoscut și dezbătut în comunitatea locală, iată că nimic nu este imposibil…

„Dau apartamentele cu drag, numai să vină cu banii…”

La câteva ore distanță de la prima noastră conversație telefonică, l-am sunat din nou pe dezvoltatorul imobiliar Gabriel Bordea, de această dată în calitate de jurnalist:

„- Aș vrea să discut cu dumneavoastră despre blocul pe care l-ați construit pe strada Petofi Sandor nr. 21 A, în Dumbrăvița și despre care am scris în luna octombrie că a făcut obiectul unui proces în care prima instanță a dispus desființarea autorizației de construcție și a construcției în sine.

– Urmează recursul și reautorizarea lui…

– Păi de unde știți că urmează reautorizarea lui?!

– Pentru că așa zice legea.

– În ce sens zice legea că urmează reautorizarea, dacă dumneavoastră ați primit sentință de demolare?!

– În prima instanță!

– Da, în primă instanță, dar dumneavoastră sunteți convins că veți câștiga la recurs?

– Nu, eu zic că legea și regulamentul general de urbanism, dacă-l studiați și dumneavoastră…

– Domnule Bordea, îmi cer scuze, eu nu mă pricep la urbanism, nu mă pricep la construcții, dar mă pricep la citit o hotărâre judecătorească…

– Da, hotărârea judecătorească zice că anulează autorizația de construire – asta-i corect -, dar zice incorect cu privire la demolarea construcției (n.r. – cel puțin bulversantă optica investitorului imobiliar, care pare să nu înțeleagă că, dacă admite că a construit blocul în baza unei autorizații de construire anulate pe motiv de nelegalitate, atunci nu are cum să comenteze împotriva demolării unui imobil construit nelegal).

– Deci dumneavoastră credeți și sperați că, la recurs, Curtea de Apel va desființa hotărârea judecătorească de la fond, cel puțin parțial, adică partea cu desființarea lucrărilor de construire…

– Da, strict pe desființarea lucrărilor, restul nici pe noi nu ne mai interesează, nici pe noi nu ne mai interesează autorizația veche. Doar pe demolare avem recursul formulat, pentru a explica instanței, prin legile pe care o să le prezentăm, că această construcție este autorizabilă, nu presupune demolarea ei în mod obligatoriu. Se poate cere o nouă autorizație, iar dacă legea permite, mă gândesc că o să o obținem.

– Bun, dar până la acest verdict pe care-l sperați favorabil la recurs, dumneavoastră ați prezentat acele apartamente firmei de imobiliare Șodolescu, pentru a fi vândute.

– Noi așteptăm clienții, cunoaștem legislația în vigoare, știm ce se poate autoriza…

– Deci dumneavoastră așteptați clienții în continuare, aveți apartamentele scoase la vânzare în continuare?

– Dacă sunt clienți și ei sunt de acord cu condițiile care sunt, că există un litigiu, nu este un secret, știe toată lumea…

– Deci și firma Șodolescu Imobiliare știa că există un litigiu?

– Cred că știe, că doar scrie în toate ziarele (n.r. – aici domnul Bordea exagerează, articolul respectiv a fost subiect exclusiv în „Renașterea bănățeană”, însă este adevărat că articolul a fost distribuit masiv pe Facebook, a iscat multe comentarii și a suscitat un interes deosebit)… Dacă am un client care vrea să cumpere cu tot cu litigiu, cu promisiunea că o să se autorizeze și că o să se facă contract de vânzare-cumpărare (n.r. – interlocutorul nostru accentuează pe <o să se>), atunci… Încă n-am avut nici un client, dacă găsesc pe vreunul, mâine i l-aș da… (n.r. – ciudat, dar când îl sunasem cu câteva ore mai devreme, ca posibil client, investitorul încerca să îmi prezinte un alt apartament, dintr-un alt bloc, nu să mergem să îmi arate apartamentul pentru care sunasem).

– Deci dacă vă sună cineva și vă spune că vrea să vadă un apartament în blocul respectiv, sunteți dispus să mergeți să i-l arătați, să-i explicați situația și să semnați un antecontract?

– Dacă omul vrea și este de acord cu litigiul și și-l asumă, de ce nu? I-l dau cu drag, numai să vină cu banii…

– OK, atunci de ce credeți că agenția imobiliară a retras anunțurile de pe site?

– Probabil că nu sunt interesați de o clădire care e în litigiu, mă gândesc eu…

– Dar în momentul în care ați fost să prezentați aceste apartamente celor de la firma Șodolescu, pentru ca ei să le promoveze, le-ați prezentat situația juridică a blocului?

– Dar bineînțeles! (n.r. – și atunci cum rămâne cu susținerile domnului Valentin Șodolescu?!)

– Este interesant ce spuneți, fiindcă ei susțin că nu i-ați informat…

– Poate a fost o omisiune, dar n-aș crede, acum nu pot să vă zic…

– În ce sens a fost o omisiune, din partea cui?

– La toți clienții care au venit să vadă le-am spus…

– Bun, dar eu vorbesc de firma care trebuia să vă aducă clienții, cred că în primul rând trebuia să informați firma.

– Dar nu mi-au adus nici un client.

– OK, dar, în momentul în care ați mers cu apartamentele la ei, dumneavoastră sperați ca firma să vă aducă clienți, altfel nu înțeleg de ce v-ați fi dus la ei…

– Vă dați seama că sunt o grămadă de firme de imobiliare pe piață, peste 50 de agenții știm numai în Timișoara.

– Eu n-am găsit anunțurile decât pe site-ul firmei Șodolescu, puteți să îmi spuneți pe care site ați mai postat anunțuri?

– Pe niciunul, dar oricui sună îi spunem aceeași poveste: că o să se autorizeze, că n-avem deocamdată autorizația, este anulată în instanță.

– Dar mie, când v-am sunat mai devreme, mi-ați spus că e în curs de reautorizare, dar nu m-ați invitat să vă văd apartamentele…

– Păi vă invit, când aveți timp, să veniți să vă arăt…

– Câte apartamente aveți acolo?

-… (pauză de câteva secunde)

– Alo?

– N-am planșele în fața mea să vi le zic…

– Domnule Bordea, aveți un singur bloc în situația asta și îmi spuneți că nu știți din cap câte apartamente aveți în el?!

– Nu știu câte vor rămâne în final, vedem cum prevăd expertul și arhitectul, în funcție de legislație… (n.r. – chiar așa se poate jongla cu numărul de apartamente?!)

– Bun, câte apartamente ați solicitat primăriei să vă autorizeze?

– 17, cred.

– Și în afară de acestea 17, mai aveți și câteva spații cu altă destinație, nu?

– Spații de birouri și altele, în funcție de ce vrea clientul…

– OK. Dar cum explicați că într-una din schițele pe care le-ați prezentat spre promovare firmei de imobiliare Șodolescu apar 28 de unități, dintre care doar opt apartamente, iar restul spații cu altă destinație?

– Și asta era o variantă…

– Păi nu știu despre ce variantă vorbiți, pentru că aceste schițe au fost publicate pe site-ul firmei de imobiliare în data de 20 noiembrie, la peste o lună de la sentința instanței de fond și de la publicarea articolului în care prezentam această hotărâre judecătorească…”.

Presat probabil de un alt telefon la care trebuia să răspundă, domnul Bordea a întrerupt conversația, dar ne-a promis că ne sună ulterior.

A și făcut-o, de altfel, din acest al doilea dialog reținând următoarele:

„Eu la toți cei care sunt interesați le spun aceeași poezie, nu cu demolare, nu cu sentință: <Dom’le, autorizația a fost anulată în instanță. Punct. Urmează reautorizarea blocului. Când e reautorizat și sunt actele în regulă, atunci se poate face contract la notar, până atunci doar promisiune> (…) Dacă vin clienții, eu cu drag le-aș face contracte și le-aș da când se termină procesul, dar nu pot să promit omului că e gata la 1 februarie sau la 1 mai… (…) Fiecare își asumă, și cumpărătorul, și vânzătorul, litigiul. Eu am de pierdut dacă se încheie antecontractul și nu mai pot vinde apoi apartamentul, că trebuie să le dau dublul sumei înapoi, așa e practica. Dacă iei 5.000 de euro avans, îi dai 10.000 de euro înapoi”.

„Orice încercare de reautorizare s-ar face doar cu scopul de a frauda sau eluda legea”

După discuția avută cu Gabriel Bordea, l-am contactat pe avocatul reclamanților, domnul Adrian Sperneac, cel care obținuse câștig de cauză în prima instanță, rugându-l să ne spună cum vede dumnealui această încercare de „reautorizare” a investitorului imobiliar:

„La acest moment, reautorizarea – în sensul obținerii unei noi autorizații de construire – este imposibilă, deoarece construcția a fost realizată deja, în proporție de sută la sută, în temeiul unei autorizații emise cu încălcarea flagrantă a legii în materie de urbanism.

Orice încercare de reautorizare s-ar face doar cu scopul de a frauda sau eluda legea.

De altfel, noțiunea de reautorizare nu este prevăzută de Legea 50/1991 privind autorizarea lucrărilor de construire, ci se prevede doar autorizarea executării lucrărilor. Mai mult, dacă s-ar proceda de așa natură, am intra în sfera abuzului, aspect ce are conotații penale”.

Nu peste multă vreme, la Curtea de Apel Timișoara va începe a doua și ultima fază a unuia dintre procesele care ar putea rămâne în istoria afacerilor imobiliare din vestul țării. Rămânem pe recepție.