Pe la sfârșitul anilor ’90 și începutul anilor 2000, vânzarea apartamentelor la Legea 112/1995 devenise un adevărat fenomen în municipiul de pe Bega. Pentru că, pe piață, existau numeroase cereri de achiziționare a unor astfel de imobile (majoritatea situate în clădiri vechi, istorice), prețul acestora a explodat, ajungând la circa 150.000 -170.000 de euro pentru un apartament cu trei camere în zona Sinaia, de exemplu.
Deși actul normativ interzicea înstrăinarea unor astfel de imobile mai devreme de zece ani, sute de astfel de locuințe au fost totuși vândute, apelându-se la un artificiu, respectiv la un contract de simulație. Concret, chiriașul, care avea drept de preemțiune la cumpărarea locuinței, semna un contract de promisiune sinalagmatică în fața unui notar sau a unui avocat, prin care se obliga ca, după expirarea perioadei de zece ani, să o vândă unei terțe persoane.
Opinii diferite la masa judecătorească
Nu întotdeauna, însă, lucrurile erau simple, mai ales atunci când, între timp, chiriașul de drept deceda, iar urmașii acestuia nu erau de acord cu vânzarea. O astfel de speță a fost dezbătută de instanțele din Timișoara timp de șapte ani, judecătorii având opinii diferite cu privire la soluționarea ei.
În anul 2006, la instanța locală a fost înregistrată o cerere de chemare în judecată a doi soți care semnaseră o promisiune de vânzare-cumpărare pentru o locuință din Timișoara cu bunica celor trei reclamanți. Aceștia din urmă au solicitat constatarea nulităţii absolute a actului încheiat în 1999 la Biroul de avocat L.N. şi a tuturor consecinţelor actului, iar în subsidiar, anularea convenţiei şi a consecinţelor acesteia.
Pârâții însă au formulat o cerere reconvențională, solicitând pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic notarial şi prin care să se dispună intabularea locuinței respective. După trei ani de judecată, reclamanții au renunțat la acțiune. În 2011, deși nepoții au arătat instanței că promisiunea cuprinde o clauză de dezicere potrivit căreia moştenitorii au dreptul să se răzgândească şi să refuze transmiterea dreptului de proprietate, ceea ce le-a permis să nu fie de acord cu înstrăinarea imobilului, Judecătoria Timișoara a admis cererea pârâților (deveniți, astfel, reclamanți).
Instanța a constatat că, prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, antecesoarea primilor reclamanți, care a primit și o sumă de bani de la viitorii cumpărători, s-a obligat în mod evident să le vândă acestora imobilul. În motivarea sentinței, s-a arătat că promitenta vânzătoare a decedat în anul 2000, succesiunea acesteia fiind culeasă de pârâţi în calitate de moştenitori legali.
Obligaţia de a face a defunctei, născută din promisiunea de vânzare-cumpărare, este o datorie ce intră în pasivul succesoral şi care trece asupra moştenitorilor care au acceptat pur şi simplu moştenirea. Astfel, ei sunt obligaţi să transmite proprietatea asupra imobilului în litigiu, obligaţie asumată de antecesoarea lor şi aflată în patrimoniul succesoral la data deschiderii succesiunii.
Prima instanță a mai reținut că, în temeiul promisiunii de vânzare-cumpărare, proprietatea nu se transmite de la promitent la beneficiar, ci se naşte doar obligaţia de a face o astfel de transmisiune în viitor. Dată fiind natura obligaţiei asumate, interdicţia de vânzare prevăzută de Legea nr. 112/1995 nu afectează valabilitatea convenţiei, întrucât prin încheierea ei nu a avut loc o înstrăinare, ci o transmitere a dreptului de proprietate.
Moștenitorii s-au mai prevalat şi de clauza din antecontract prin care s-a prevăzut că se pot răzgândi în privinţa încheierii contractului de vânzare-cumpărare. În opinia instanței, însă, această clauză este îndoielnică, având în vedere că vine în contradicţie cu cea stipulată tot în promisiunea de înstrăinare și care prevede că, în situaţia în care moştenitorii vor refuza încheierea actului autentic, promitenţii cumpărători se vor putea adresa instanţei în vederea obţinerii hotărârii judecătoreşti care să suplinească consimţământul acestora.
Apel respins
Împotriva acestei sentințe, moștenitorii au formulat apel. Analizând dosarului, judecătorii Tribunalului Timiș au avut o altă opinie decât cea exprimată de colegii lor de la instanța locală, admițând apelul. Examinând apelul prin prisma motivelor invocate de apelanţi, dar şi prin prisma nulităţii absolute determinată de fraudarea legii prin simulaţie – prin interpunere de persoane, tribunalul a reţinut că, prin pronunţarea sentinţei, prima instanţă a dat o interpretare greşită atât stării de fapt cât şi dispoziţiilor legale incidente în speţă.
Astfel, între cei doi soți şi defunctă s-a încheiat un act sub semnătură privată, prin care fostei chiriașe i s-a plătit 4.200.000 de lei pentru ca aceasta să cumpere pentru viitorii proprietari apartamentul din litigiu în baza Legii nr. 112/1995. Prin urmare, persoana în cauză a recunoscut că este proprietara aparentă a imobilului în litigiu şi că adevăraţii proprietari sunt cei doi soți.
În acest context, este evident, în opinia celei de-a doua instanțe, că între părţi s-a încheiat o simulaţie prin interpunere de persoane în scopul de a frauda dispoziţiile Legii nr. 112/1995, care prevedeau că pot cumpăra imobile numai chiriaşii acestora care la data intrării în vigoare aveau contract de închiriere valabil.
Prin simulaţie părţile produc voit, în deplină cunoştinţă de cauză, o neconcordanţă între voinţa declarată şi cea reală, acordul lor de voinţă realizat în scopul naşterii, modificării sau stingerii unui raport juridic fiind însoţit şi de un alt acord de voinţă, declarat dar nereal, în scopul ascunderii faţă de terţi a existenţei acordului de voinţa secret, real.
Simulaţia, ca operaţiune juridică, are anumite limite în sensul că pentru a produce efecte juridice trebuie să fie conformă cu legea şi în acord cu bunele moravuri. Astfel, simulaţia este lovită de nulitate absolută atunci când prin ea se urmăreşte fraudarea legii. Or, în speţa de față, au susținut judecătorii Tribunalului Timiș, este evident că părţile au urmărit să eludeze dispoziţiile Legii nr. 112/1995.
S-a revenit la prima soluție
Împotriva deciziei, cumpărătorii au declarat recurs. Examinând cererea, Curtea de Apel Timișoara a reținut că interpretarea actelor juridice se face după intenţia comună a părţilor şi nu după sensul literal al termenilor, iar clauzele îndoielnice se interpretează în sensul care reiese din natura convenţiei şi în înţelesul în care produce un efect, acesta fiind cel urmărit de părţi la încheierea convenţiei, în speţă cel de obligare la transmiterea proprietăţii.
Potrivit celei de-a treia instanțe, părțile au convenit în cuprinsul aceluiaşi act că „în cazul decesului oricăreia dintre părţi înainte de perfectarea contractului autentic, prezenta promisiune este opozabilă moştenitorilor. De asemenea, la expirarea interdicţiei de înstrăinare prezentul act poate fi valorificat în instanţă în vederea obţinerii unei hotărâri judecătoreşti care să suplinească actul autentic, în cazul în care din voinţa promitenţilor sau a moştenitorilor lor, acesta nu se va putea încheia”.
La fel, promitenta vânzătoare s-a obligat ca la data la care vânzarea va fi posibilă, respectiv după expirarea interdicţiei legale, să vândă apartamentul promitenţilor – cumpărători. Prin urmare, Curtea de Apel Timișoara a admis recursul, menținând hotărârea dată de prima instanță și, pe cale de consecință, recunoașterea dreptului de proprietate al cumpărătorilor-promitenți asupra imobilului în cauză.
