Preţurile apartamentelor din Timişoara stau să plesnească

Scumpirea e cuvântul de ordine pe piaţa imobiliară timişoreană de cinci ani încoace, iar tendinţa a fost mult mai accentuată în primele zece luni ale acestui an, comparativ cu 2018. La sfârşitul lunii octombrie, preţul mediu al apartamentelor din Timişoara a urcat la 1.260 de euro pe metru pătrat, cu 10 euro mai mult decât în septembrie (un spor de 0,8 procente) şi cu nu mai puţin de 49 de euro/mp (un plus de fix patru la sută), dacă e să facem comparaţia cu nivelul de acum 12 luni.

Vorbim despre preţurile de strigare, monitorizate de aplicaţia specializată a portalului imobiliare.ro. Datele respective arată că în cursul anului viitor, dacă tendinţa crescătoare a preţurilor se va păstra, la Timişoara se va putea depăşi un maxim istoric.

Povestea începe să semene cu criza de acum un deceniu

Când s-a consemnat cea mai mare valoare a metrului pătrat util, pe piaţa rezidenţială timişoreană? Ei bine, la jumătatea anului 2008, când media preţurilor scoase la mezat în capitala Banatului a ajuns la recordul de 1.329 de euro/mp. Spre sfârşitul anului respectiv, însă, a urmat o scădere bruscă, pe care nici măcar specialiştii n-au văzut-o din prima ca pe un început al dezastrului, considerând-o doar conjuncturală, într-o primă fază.

Gluma s-a îngroşat, după cum ne putem reaminti, în 2009, când piaţa imobiliară s-a prăbuşit nu doar în Timişoara, ci şi în restul ţării, în ton cu ceea ce se întâmpla, de altfel, pe plan mondial, pe fondul recesiunii economice severe. Recesiune care, să nu uităm aspectul, pornise de la o piaţă imobiliară americană umflată artificial de bănci, până la punctul în care imensa “bulă” a pocnit, falimentând nu numai milioane de cetăţeni simpli, ci şi o sumedenie de instituţii financiare care pariaseră la greu pe o mână finalmente moartă.

Cu alte cuvinte, în urmă cu un deceniu am cunoscut o prăbuşire zgomotoasă a sectorului imobiliar din patrie şi nici măcar programul guvernamental Prima Casă, pus pe roate în 2009, nu a reuşit să dreagă busuiocul în primii ani, căci prăbuşirea a continuat în următorul an, iar ulterior, din 2011 până în 2013 inclusiv, am asistat la o stagnare a valorilor imobilelor, pentru ca în 2014, în fine, preţurile să reînceapă să urce.

La Timişoara, cu exact şapte ani în urmă, se consemna cel mai mic nivel al preţurilor apartamentelor de la începutul crizei: o medie de numai 776 de euro pe metru pătrat. Abia în 2016 s-a depăşit din nou, în metropola bănăţeană, pragul de o mie de euro pe metru pătrat, după care, în 2017, piaţa s-a încălzit mai accentuat, trend calmat în anul următor, pentru ca în primele zece luni ale celui în care ne aflăm să avem din nou, iată, un ritm susţinut al scumpirilor. Pentru rigoare, dacă în ianuarie valoarea metrului pătrat locuibil era de 1.227 de euro, la această oră proprietarii de apartamente cer cu circa 33 de euro mai mult. Scumpirile s-au temperat doar dacă luăm inflaţia ca etalon Să fie oare periculoasă atingerea unui nou prag record, previzibilă pentru anul viitor, conform trendului scumpirilor? Judecând lucrurile strict prin prisma inflaţiei – care a luat-o razna rău în 2018, când a consemnat o rată de 4,8 la sută şi, deşi s-a mai domolit în prima parte a acestui an, când preţurile de consum au crescut cu 4,1 la sută, tot este de trei ori peste media europeană! – nu s-ar zice că pretenţiile proprietarilor de apartamente din Timişoara ar fi exagerate.

În fond, plusul valoric de numai patru la sută, chiar dacă preţurile se exprimă în euro, ţine pasul cu deprecierea leului, fapt cât se poate de firesc. Putem discuta, aşadar, despre o încălzire a sectorului imobiliar timişorean mai mare decât cea normală, care ţine cont de puterea de cumpărare a cetăţeanului – luând în calcul etalonul inflaţiei – în perioada 2015 – 2017, dar nu în 2018 şi nici măcar în acest an, când scumpirile au luat din nou avânt. Preţurile cresc sfidând cererea, tot mai redusă! Totuşi, trendul crescător al preţurilor locuinţelor, la nivelul întregului judeţ Timiş, nu doar la Timişoara, este taman pe dos faţă de numărul tranzacţiilor imobiliare, care a scăzut aproape permanent în ultimii doi ani. Tendinţa a fost clară şi în primele trei trimestre ale acestui an, când – potrivit datelor Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară – în Timiş s-au consemnat 22.804 tranzacţii cu imobile, dar în perioada similară a anului trecut au fost cu peste 3.000 mai multe, mai exact 26.088.

Încotro merge, aşadar, piaţa imobiliară bănăţeană?

Scumpirile de la Timişoara, trebuie spus, urmează o tendinţă naţională, dar ne aflăm de o vreme încoace într-o zonă pe care deja experţii o consideră aproape la unison periculoasă. Mai pe şleau, analiştii susţin că imobilele sunt deja supraevaluate, în contextul în care s-au înăsprit şi condiţiile pentru a lua un credit pentru casă. Singurele voci care contrazic această opinie sunt cele ale dezvoltatorilor imobiliari, care spun că ar mai fi loc pentru scumpirea locuinţelor. Până la urmă, însă, ar fi culmea ca tocmai cei care investesc în blocuri şi zone rezidenţiale de case cu curte să încerce să tempereze elanul naţional al scumpirilor.

Emigrarea, plafonarea gradului de îndatorare și dobânzile bancare ridicate erodează permanent cererea de pe piața rezidențială. Oferta fiind, însă, în creștere, prețul pe metrul pătrat ar trebui la un moment dat să scadă. Ei bine, există voci care prevestesc o ieftinire cu 20 la sută a apartamentelor, în cursul anului viitor. Deocamdată, însă, în Timişoara, la fel ca în multe alte mari oraşe – există şi excepţii, precum Braşovul sau Iaşiul, unde se fac deja simţite ieftinirile – asistăm de la o lună la alta la mărirea preţurilor de strigare, tendinţă care de multă vreme nu mai e în ton nici cu numărul, nici cu posibilităţile potenţialilor cumpărători.

Este foarte probabil că suntem acum într-o nouă bulă imobiliară aflată aproape de punctul dezumflării şi n-ar fi deloc de dorit să se mărească în continuare artificial, pentru că am retrăi cu siguranţă dezastrul de acum mai bine de un deceniu.